역저당의 개념 및 특징과 종류

들어가며

역저당(Reverse Mortgage)은 대표적으로 주택연금을 들 수 있으며 노년층은 주택연금을 이용하여 주택을 팔거나 월간 모기지 지불을 하지 않고도 소득을 보충할 수 있어 유용할 수 있다. 아래에서는 이러한 역저당에 대해 알아보고자 한다.

1.역저당의 개념

일반적인 저당은 차입자가 저당대부를 받은 후 일정 기간마다 원리금을 상환하는 방식이다.
반대로 역저당은 대출자가 차입자에게 일정 기간마다 정기적으로 일정액을 지불하며, 기간이 끝날 때까지 지불한 원금과 누적 이자를 일시불로 지급받는 방식이다.

2.역저당의 특징

1) 대출 금액

역저당을 통해 빌릴 수 있는 금액은 주택 소유자의 연령, 주택 감정가, 현재 이자율 등 여러 요인에 따라 결정된다. 일반적으로 주택 소유자의 나이가 많고 주택 가치가 높을수록 더 많이 빌릴 수 있다.

2) 월별 상환액 없음

기존 모기지와 달리 차입자는 일반적으로 역저당에서 월별 지불을 하지 않는다. 대신, 빌린 금액에 대한 이자가 발생하면서 시간이 지남에 따라 대출 잔액이 늘어난다.

3) 상환

마지막 남은 차입자가 집에서 영구적으로 이사하거나, 집을 팔거나, 사망하면 대출 만기가 된다. 그 당시 차입자나 그 상속인은 일반적으로 주택을 팔아 대출금을 상환해야 한다. 주택이 대출 잔액보다 높은 가격으로 팔리면 초과 수익금은 차입자나 상속인에게 전달된다.

4) 이자율 및 수수료

역저당의 이자율은 고정되거나 조정될 수 있으며 기존 모기지 이자율보다 높은 경향이 있다. 차입자는 또한 개시 수수료, 마감 비용 및 모기지 보험료와 같은 특정 수수료를 지불할 책임이 있다.

5) 비소구 대출

역저당은 비소구 대출이다. 즉, 차입자나 그 상속인은 주택 가치를 초과하는 상환에 대해 개인적으로 책임을 지지 않는다. 주택이 대출 잔액보다 낮은 가격으로 판매되는 경우, 대출 기관은 차입자나 그 부동산에 추가 보상을 요구할 수 없다.

6) 세제 해택

(1) 주택연금 소득세

주택연금은 연금 형태로 지급되는 정부의 대출상품이므로 소득세가 따로 부과되지 않는다.

(2) 주택연금 등록면허세와 지방교육세

① 등록면허세

• 시가표준액이 5억 원 이하인 주택: 등록면허세 75% 경감
• 시가표준액이 5억 원 초과인 주택: 등록면허세액이 300만 원 이하면 75% 경감, 300만 원을 초과하면 225만 원 공제

② 지방교육세는 등록면허세의 20%를 납부해야 한다.

(3) 주택연금 이자 비용 소득공제

연금 수령액에 따라 소득공제를 받을 수 있다.

• 연금 수령액 200만 원 이하: 200만 원 소득공제
• 연금 수령액 200만 원 초과: 200만 원 소득공제 (초과 금액은 공제 혜택 없다)
  
  
  
  
  
  

3.역저당의 종류

1) 역연금저당 (Reverse Annuity Mortgage; RAM)

대출자가 차입자의 주택을 담보로 매월 일정 금액을 평생 동안 연금 형태로 지급받는 방식이다.

(1) 지급방식

① 종신방식
월지급금을 평생 동안 일정한 금액으로 고정하는 방식이다.

② 종신지급방식
인출 한도 설정 없이 월지급금을 종신토록 지급받는 방식이다.

• 종신혼합방식
  인출한도 설정 후 나머지 부분을 월지급금으로 종신토록 지급받는 방식
• 확정기간방식
  고객이 선택한 일정 기간 동안만 월지급금을 지급받는 방식
• 확정기간혼합방식
  수시 인출한도 설정 후 나머지 부분을 월지급금으로 일정 기간 동안만 지급받는 방식
  
  
  

(2) 대출금 상환

이용자 사망 후 주택처분금액으로 일시상환되고 채무부담한도(대출금 상환액)는 담보 주택 처분 가격 범위 내로 한정된다.
대출금은 언제든지 별도의 중도상환 수수료 없이 전액 또는 일부 정산 가능하며, 초기 보증료는 환급되지 않는다.

2) 매후환대차 (Sale & Leaseback)

대출자가 차입자의 주택을 담보로 매월 일정 금액을 평생 동안 연금 형태로 지급받는 방식이다. 주로 상업용 부동산에 이용된다.

(1) 지급 방식

① 종신방식
월 지급금을 평생 동안 일정한 금액으로 고정하는 방식이다. 일부 금액은 담보주택 관리비나 의료비 등의 용도로만 사용할 수 있다.

② 확정기간방식
일정 기간 동안만 월 지급금을 받는 방식이다. 이후에는 주택 소유자가 주택을 매각하거나 다른 방식으로 지급 받을 수 있다.

(2) 대출금 상환

주택 소유자가 사망한 경우, 주택 매각 가격으로 대출금을 상환하고 대출금은 언제든지 별도의 중도상환 수수료 없이 전액 또는 일부 정산 가능하다.

4.결론

역저당(Reverse Mortgage)은 집을 팔거나 매월 모기지 지불을 하지 않고도 은퇴 소득을 늘리고, 비용을 충당하거나, 의료 비용을 조달하려는 노년층 주택 소유자에게 귀중한 금융 도구가 될 수 있다.

역저당의 주요 특징에는 월별 상환이 없고, 차입자 연령 및 주택 가치와 같은 요인에 따라 융통성 있는 대출 금액이 적용되며, 차입자의 책임을 주택 가치로 제한하는 비소구 성격이 포함된다.

그러나 역저당에는 기존 모기지에 비해 이자율과 수수료가 더 높기 때문에 잠재적으로 장기 재무 계획 및 상속에 영향을 미칠 수 있다는 점을 유념하는 것이 중요하다.