주택 후분양 제도의 장점과 단점 및 장기적인 효과

들어가며

이전 글에서 살펴본 주택 선분양 제도의 단점을 보완하기 위해 주택 후분양 제도가 해결책으로 시행되고 있다. 그러나 시행 초기부터 많은 반대표를 받고 있는데, 어떠한 점이 문제이고 그럼에도 불구하고 왜 시행될 수 밖에 없는지 장점과 그 효과에 대해서 살펴보고자 한다.

1.주택 후분양 제도의 개념

주택 후분양 제도는 주택이 일정 수준 이상 건설된 후에 분양을 진행하는 방식을 의미한다. 다시 말해, 주택이 거의 완공된 상태에서 입주자가 직접 아파트를 확인하고 분양을 받는 제도이다. 이는 선분양 제도와는 반대되는 개념으로, 주택이 이미 지어진 상태에서 분양을 진행한다는 점에서 차이가 있다.

2.장점

1) 공정률 60% ~ 80% 이상 진행된 시점에 분양
소비자가 이미 지어진 아파트를 보고 결정하기 때문에 하자가 있는지 등을 꼼꼼히 확인하고 분양을 받을지 여부를 결정할 수 있다.

2) 부실공사 위험이 적음
아파트 외벽이나 지하 주차장 등의 골조 공사가 완료된 후에 분양이 이루어지기 때문에 부실 공사인 경우 건설사가 미분양의 위험을 떠안게 되므로 부실공사를 하지 않으려고 노력하게 된다.

3) 브랜드 프리미엄 기대
자금 조달이 자유로운 대형 건설사가 주로 시공에 참여함에 따라 브랜드 프리미엄을 기대할 수도 있다.

4) 대출 규제 유연
마찬가지로 대형 건설사의 높은 신용도에 따라 금융권으로부터 보다 많은 돈을 빌릴 수도 있게 된다.

5) 즉시 입주 가능
이미 완공된 아파트를 보고 계약하기 때문에 입주까지 기간이 짧고 공사 중단의 위험이 없다.

3. 후분양제의 단점

1) 높은 분양가
분양되지 않은 상품을 담보로 한 대출로 건설이 진행되기 때문에 선분양 제도 대비 이자비용 등 자금 조달 비용이 높다. 또한 공사 기간 동안 지가를 비롯한 원가가 상승할 수 있어 이를 반영한 분양가가 높게 책정될 수 있다.

2) 중소 건설사의 자금력 부담
계약금, 중도금을 미리 받을 수 있는 선분양 제도 대비 초기에 모든 비용을 조달해야 하므로 신용도가 낮은 중소 건설사는 자금력이 부족할 수 있고 그에 따라 주택 공급 시장에서 소외될 수 있다.

3) 주택 공급 감소 및 수급 불안정
미분양 발생 방지를 위해 인기가 높은 지역 위주로 분양이 이루어질 가능성이 높아 토지비용 및 분양가가 상승함에 따라 주택 공급이 감소하고 주택 시장에 수급 불안정을 초래할 수 있다.

4.장기적인 효과

1) 무주택 실수요자에게 내집 마련 기회 확대
시세차익을 노린 투기세력 유입을 차단할 수 있게 됨에 따라 실거주자들의 내집 마련을 위한 기회가 확대될 것으로 기대된다.

2) 주택 품질 개선
공정률 60% 이상의 이미 완공된 주택을 소비자가 직접 확인하고 계약할 수 있게 됨에 따라 부실공사의 위험이 줄어들고 장기적으로 주택의 품질이 개선될 수 있다.

3) 주택 가격 안정화
분양가가 상승될 수 있다는 우려도 있지만 다양한 금융 정책을 통해 보완할 수 있다면 오히려 장기적으로 투기 세력을 억제할 수 있어 주택 시장의 가격 안정화에 기여할 수 있다.

4) 우리나라 주거환경 개선에 도움
시행 초기이기 때문에 여러 가지 문제점을 가지고 있지만, 장기적으로는 부실공사로 인한 하자발생이나 층간소음과 같은 문제를 줄여나감으로써 주거 환경 개선에 큰 도움이 될 것으로 기대된다.

5.결론

주택 후분양 제도의 긍정적인 측면에서는 부실한 건축 위험 감소, 평판이 좋은 건설사로부터 브랜드 프리미엄을 받을 수 있는 가능성 등 잠재적인 이점을 지니고 있다. 더욱이, 즉각적인 입주와 주택 품질의 잠재적인 개선은 전반적인 주거 환경을 향상시킬 수 있다.

그러나 판매 가격 상승, 소규모 건설업체의 재정적 부담, 주택 수급 변동 가능성 등의 과제가 큰 장애물로 작용한다.

이러한 단점에도 불구하고 장기적으로 보면 주택 소유 기회 확대, 주택의 질 향상, 주택가격 안정, 궁극적으로 우리 나라의 주거 환경의 개선에 도움을 줄 수 있다. 

주택 후분양 제도는 아직 초기 문제에 직면해 있지만, 전략적 금융 정책과 규제 조치를 통해 이러한 문제를 해결하면 보다 지속 가능하고 공평한 주택 시장을 위한 길을 열 수 있다고 본다. 시스템이 발전하고 성숙해짐에 따라 우리나라의 주택 소유, 건축 관행 및 주거 환경을 변화시킬 잠재력이 있는 제도라고 할 수 있다.