개발권 양도제(TDR)의 의의, 장단점 및 사례

들어가며

최근에 도쿄 여행을 준비하면서 도쿄역 주변 재개발에 개발권양도제(TDR)를 활용했다는 것을 알게 되었다. 한국에서는 도입하고 있지 않은 이러한 개발권 양도제(TDR)의 의의와 장단점 및 다른 나라 사례를 알아보고자 한다.

1.개발권양도제의 의의

개발권 양도제란 개발권의 소유자가 시장제도를 통해 소유권을 판매할 수 있도록 하여 보상을 받고, 개발권을 구입한 개발자는 그 만큼 법적 용도를 초과하여 개발할 수 있도록 하는 제도이다.

예를 들어 문화재 등의 경관 보호를 위해 그 주변지역에서 높이나 용적률의 규제가 과도하게 적용될 경우, 유사한 지역에서의 이용과 비교하여 규제되는 부분에 대한 개발권을 발행하여 보상받도록 하는 것이다.

2.개발권양도제의 장단점

1) 장점

(1) 가치 있는 토지 보존

개발권 양도제(TDR)는 부동산 소유자가 토지를 개발하기보다는 개발권을 판매하도록 장려함으로써 생태적으로 민감한 지역, 유적지 및 농경지를 보존할 수 있도록 한다.

(2) 집중적인 성장 촉진

개발권 양도제(TDR)는 개발이 허용된 지역에 법적 허용 범위를 초과하여 개발을 할 수 있도록 허용함으로써 도시 중심의 집중적 성장을 장려하고, 무분별한 확산을 줄이고 지속 가능한 토지 이용을 촉진한다.

(3) 경제적 인센티브

개발권 양도 지역의 부동산 소유자는 개발권을 매각하여 수익을 창출할 수 있고, 개발권 양수 지역의 부동산 소유자는 고밀도 개발을 통해 부동산 가치와 잠재적 이익을 높일 수 있다.

2) 단점

(1) 복잡성

개발권 양도제(TDR)는 그 원리를 구현하고 관리하는 것이 복잡하고 정치적일 수 있으며 정부 기관, 부동산 소유자 및 개발자 간의 광범위한 조정이 필요하다.

(2) 형평성

개발권 양도제(TDR)는 개발권 양도 지역의 부동산 소유자가 개발 권리에 대해 공정한 보상을 받지 못했다고 여길 수 있으며, 개발권을 얼마나 발행해야 하는지 등 현실적으로 어려운 문제들이 많고 사회적, 경제적 격차를 악화시킬 수 있다.

(3) 시장 변동성

개발권 양도제(TDR)의 성공은 안정적인 시장 상황과 개발권에 대한 수요에 달려 있으며, 이는 시간이 지남에 따라 변동하고 이 제도의 효율성을 훼손할 수 있다.

3.개발권양도의 사례

1) 미국

개발권양도제(TDR)의 첫번째 사례는 역사적인 랜드마크를 보존하고 도시 재개발을 촉진하기 위해 시행된 1970년대의 뉴욕시 사례이다. 이 제도을 통해 맨해튼의 개발자들은 지정된 양도 지역의 역사적 건물에 대한 개발권을 구매하여 도시의 건축 유산을 보존하면서 양수 지역에 더 높은 건물을 건설할 수 있었다.

최근까지도 이 제도를 활용하여 스타인웨이 타워(Steinway Tower)를 건축하였으며 맨해튼에서 개발권 양도제(TDR)를 성공적으로 활용한 대표적인 사례이다.

2) 일본

일본의 사례는 도쿄역 마루노우치 지구 재개발 시 공중권을 양도할 수 있도록 한 용적률 이전제도이다. 정부 기관, 철도 운영업체, 민간 개발자 간의 협력을 통해 도쿄역 위의 미사용 용적률을 이전할 수 있도록 특례용적률 적용구역을 지정하여 고층 상업 및 주거용 건물 건설을 촉진할 수 있었다.

이 계획으로 도쿄역의 역사적인 외관을 보존하면서 동시에 기업, 관광객, 주민을 유치하여 노후화된 도심을 성공적으로 재개발할 수 있었다.

4.결론

개발권양도제(TDR)는 토지의 성장과 보존의 균형을 위해 존재하는 제도이다. 이를 구현하려면 모든 이해관계자를 위한 효율성과 공정성을 보장하기 위해 지역 상황, 시장의 변동성 및 사회적 형평성 문제를 신중하게 고려해야 한다.